Propietarios de pequeñas empresas tengo mucho que digerir cuando se trata del tema de bienes raíces comerciales, especialmente en estos días. Eso se duplica para la noción de obtener una tasación de una propiedad inmobiliaria comercial, un proceso que puede diferir bastante de las tasaciones realizadas para propiedades residenciales. «Lo comercial es muy diferente de lo residencial en el hecho de que las tasaciones son de naturaleza mucho más subjetiva», dice Scott Everett, fundador y presidente de Supreme Lending, un prestamista hipotecario en Dallas. «Gran parte del valor derivado de un edificio comercial se basa en las tarifas de alquiler recibidas en relación con los gastos pagados. El activo subyacente es importante, pero ni siquiera se acerca a la misma forma en que las propiedades residenciales valoran los activos».

En otras palabras, si desea realizar una tasación de una propiedad comercial, tal vez porque desea comprarla o venderla o incluso porque desea establecer el valor de un contrato de arrendamiento o presentar una apelación de impuestos sobre la propiedad, hay podría ser una pequeña curva de aprendizaje para saber en qué estás a punto de embarcarte. C ª. El colaborador Darren Dahl le pidió a Douglas McKnight, un tasador de bienes raíces comerciales veterano de 22 años y director gerente de CapStruc Valuation en Malvern, Pensilvania, que le diera una idea de su profesión. Lo que sigue es una lista de las 10 cosas principales que McKnight dice que debe saber sobre las tasaciones de bienes raíces comerciales:

1. La inspección es solo una pequeña parte del proceso de evaluación

Según el tamaño y la complejidad de la propiedad que se va a tasar, puede tomar de menos de una hora a varias horas para inspeccionar la propiedad. Algunos clientes perciben esto como todo el proceso pero la verdad es que es solo el comienzo. Los tasadores investigan registros de propiedad pública y zonificación, investigan información demográfica y de estilo de vida y compilan ventas comparables, costos de reemplazo y alquileres. Luego analizan esta información en relación con el valor de la propiedad. Finalmente, escriben un informe sobre sus hallazgos. La inspección es solo el comienzo de un proceso de evaluación que puede llevar varios días o incluso semanas.

2. No trate de tergiversar los hechos

Los tasadores son escépticos profesionales. Buscarán verificar cualquier cosa que les digas de otras fuentes. McKnight dice que a menudo hace preguntas de las que ya sabe la respuesta solo para probar la credibilidad de las personas que le muestran la propiedad. Los tasadores siempre están pensando en cómo defenderán sus opiniones si alguna vez son llevados ante los tribunales, incluso en asignaciones en las que parece improbable un litigio. Si tergiversa algo, el tasador descartará la credibilidad de cualquier otra cosa que digas.

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3. No ocultes información

Probablemente se le preguntará si puede proporcionar una factura de impuestos sobre la propiedad, un conjunto de dibujos de la propiedad, declaraciones de ingresos y otras cosas. Es posible que no sepa por qué un tasador le pide algo, pero es mejor proporcionar todo lo que pueda. Los tasadores no tienen interés en expandir indebidamente sus archivos de trabajo, pero sí necesitan cierta información y cuanto más proporcione, más rápido podrán completar la tarea. Si posteriormente disputa las opiniones de valor de los tasadores y produce información adicional que no se proporcionó desde el principio, ha perdido un tiempo valioso.

4. Los tasadores deben adherirse a un estricto código de ética

Los tasadores deben seguir los Estándares uniformes de la práctica de tasación profesional, que, entre otras cosas, les exige que brinden una opinión imparcial. El incumplimiento de esto podría resultar en una acción disciplinaria por parte del estado, incluida la revocación de la certificación de un tasador. Si un tasador se niega a hacer algo que usted solicita, probablemente se deba a la obligación de adherirse a esta ética.

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5. El cliente es quien ordena la tasación

Si la tasación es para financiación, el prestamista es el cliente. Los tasadores están obligados a mantener la confidencialidad del cliente, por lo que si usted es el prestatario o cualquier otra parte, el tasador no puede revelarle el informe de tasación ni ninguna otra información confidencial. Si solicita una tasación como parte de una apelación de impuestos sobre la propiedad y tiene miedo de que el valor de tasación pueda ser mayor que el valor de tasación, puede estar seguro de que el tasador no entregará los resultados a la junta de impuestos sobre la propiedad sin su permiso.

6. Identifique a los usuarios previstos

Asegúrese de que el tasador sepa quién quiere que use el informe. Si está buscando comprar una propiedad, eso podría significar que tiene la intención de compartir la tasación con el vendedor, su prestamista (aunque es probable que obtengan su propia tasación) y posiblemente su junta local de apelación de impuestos a la propiedad. Estas personas o partes serán identificadas en el informe de tasación y son las únicas que están autorizadas para utilizar el informe.

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7. Hay tres tipos de informes previos

Un «informe de uso restringido» es el tipo más corto y menos costoso, pero solo puede ser utilizado por el cliente. Las tarifas pueden variar según el tamaño de la propiedad y el alcance de la tasación, pero un buen punto de partida para un informe restringido podría ser de $ 2000 a $ 2,500. Un «informe resumido» resume los datos y el análisis y puede ser utilizado por cualquier usuario previsto y puede costar más de $ 3,000. Un «informe independiente» contiene todos los detalles de los datos y el análisis, pero rara vez se solicita. Si le dice al tasador cómo pretende usar el informe, él o ella puede guiarlo sobre qué tipo de informe necesitará.

8. El tipo de informe es independiente del alcance del trabajo

La cantidad de trabajo involucrada en llegar a conclusiones no depende del tipo de evaluación. Con un avalúo de uso restringido o resumido, el avaluador recopilará grandes cantidades de información que se retienen en un archivo de trabajo pero no se incluyen en el informe. Por esta razón, las diferencias de tarifas entre los distintos tipos de informes son menores de lo que podría indicar la cantidad de información contenida en los informes.

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9. Considere la fecha de valoración

Hace varios años, McKnight tasó un club nocturno. El fin de semana después de que inspeccionó la propiedad, alguien recibió un disparo en el club. Esto introdujo un estigma que redujo el valor de la propiedad. Esto indica la importancia de establecer la fecha de valoración. Los tasadores pueden tasar la propiedad en la fecha de la inspección, en una fecha pasada (una «tasación retrospectiva») o en una fecha futura (una «tasación prospectiva»). Es importante que establezcas la fecha de valoración correcta para tus necesidades.

10. Considere el «Interés Inmobiliario» Tasado

Por último, pero no menos importante, es importante decirle al tasador cuál es su interés en la propiedad. Por ejemplo, si desea saber el valor de una propiedad de forma gratuita y clara, como un almacén al que desea mudar su negocio, le interesa lo que se denomina «interés simple de tarifa». En otras palabras, simplemente desea saber el valor del edificio y su propiedad. Por otro lado, si desea saber cuánto vale una propiedad para un propietario cuando está ocupada por un inquilino o inquilinos en particular, desea un «interés de la tarifa arrendada». Finalmente, si desea saber cuánto vale un contrato de arrendamiento para un inquilino, necesita un «interés de arrendamiento». Esta es una solicitud común cuando las personas buscan comprar negocios, ya que necesitan saber cuál es el valor del arrendamiento para ese negocio. «Asegúrese de identificar qué interés de propiedad desea tasar», dice McKnight.

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Las opiniones expresadas aquí por los columnistas de Inc.com son propias, no de Inc.com.

10 cosas que debe saber sobre la tasación de bienes raíces comerciales

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