Un arrendamiento es un contrato entre un propietario y un usuario de la propiedad. En los contratos de arrendamiento comercial, el propietario (arrendador) recibe una compensación financiera y, a cambio, el arrendatario (arrendatario) recibe el derecho de operar su negocio en la propiedad. Hay muchos tipos diferentes de acuerdos de arrendamiento de propiedades y muchas consideraciones diferentes que los dueños de negocios deben sopesar antes de celebrar dicho contrato. Pero el arrendamiento es muy popular entre los propietarios de pequeñas empresas: tales arreglos permiten que las empresas nuevas o con problemas financieros desvíen su capital a otras necesidades comerciales. De hecho, muchas pequeñas empresas operan en instalaciones arrendadas durante toda su existencia. El arrendamiento de propiedades, por supuesto, puede ser en sí mismo una actividad de pequeña empresa.

TIPOS DE ARRENDAMIENTOS DE PROPIEDAD

Arrendamiento de servicio completo

Este tipo de arrendamiento se utiliza principalmente en edificios de oficinas de varios inquilinos. En esencia, los arrendatarios que aceptan dichos acuerdos pagan una suma global única por una amplia gama de servicios complementarios además del pago del arrendamiento. Según los términos de los contratos de arrendamiento de servicio completo, el arrendador es responsable de proporcionar una serie de servicios diferentes para sus inquilinos, incluidos seguridad, mantenimiento, conserjería y diversos servicios públicos (agua, electricidad, aire acondicionado, calefacción).

Arrendamiento bruto

Según los términos de un contrato de arrendamiento bruto, el arrendatario paga al arrendador una cantidad bruta por el alquiler (así como el impuesto sobre las ventas cuando corresponda). Los costos de la propiedad, como los impuestos sobre la propiedad, el seguro y el mantenimiento, son responsabilidad del propietario; El inquilino es responsable de los servicios públicos. A veces, el contrato de arrendamiento incluirá disposiciones que requieren que el inquilino cubra los costos de la propiedad que superan un cierto nivel específico.

Las variaciones de este acuerdo básico de arrendamiento incluyen el arrendamiento por piso y el arrendamiento por etapas. El arrendamiento de piso es el tipo de contrato más básico y generalmente el más popular entre las pequeñas empresas. Requiere que el arrendatario pague un precio fijo fijo por un período de tiempo específico. El arrendamiento escalonado, por otro lado, exige una escalada gradual del pago de la renta base a lo largo del tiempo en reconocimiento del probable aumento de los gastos del propietario en áreas tales como impuestos, primas de seguro y mantenimiento. Un contrato de arrendamiento relacionado, generalmente conocido como el arrendamiento por costo de vida, incluye aumentos de renta basados ​​en cifras generales de inflación en lugar de aumentos en gastos específicos.

Arrendamiento neto

El arrendamiento neto es el más común de los diversos tipos de contratos de arrendamiento. Bajo los términos de un contrato de arrendamiento neto, el arrendatario le paga al arrendador una renta base más una suma adicional que cubre la parte de los impuestos sobre la propiedad del arrendatario. Cuando aumentan los impuestos, es responsabilidad del inquilino cubrir esos costos. Las obligaciones de cada arrendatario se calculan determinando qué porcentaje del total de la instalación ocupa cada arrendatario; por lo tanto, un inquilino que ocupa el 20 por ciento de la instalación paga el 20 por ciento del aumento.

Las variaciones del arrendamiento neto básico incluyen el arrendamiento de «doble red» y «triple red». Bajo un contrato de arrendamiento de doble red, el inquilino es responsable de cobrar las primas de seguro adicionales, así como los aumentos de impuestos; bajo arrendamientos de triple red, los inquilinos son responsables de cubrir las primas de seguro, aumentos de impuestos, y costos asociados con el mantenimiento y/o reparaciones del edificio, el estacionamiento y otras áreas utilizadas por el arrendatario. El arrendamiento de triple red es popular entre los propietarios por razones obvias; Los propietarios de pequeñas empresas deben tener en cuenta que tales arreglos a veces hacen que los propietarios estén menos atentos al mantenimiento en estas áreas de lo que estarían si tuvieran que pagar la factura ellos mismos.

Arrendamiento porcentual

Este acuerdo exige que los inquilinos paguen una renta base y/o un porcentaje de los ingresos brutos del arrendatario. Este porcentaje, que puede llegar hasta el 10-12 por ciento en algunos contratos, se paga en forma anual, semestral o trimestral (sin embargo, algunos centros comerciales exigen pagos aún más frecuentes). Este arreglo es el favorito de los arrendadores con propiedades en áreas comerciales codiciadas; los inquilinos tienen una inclinación menos favorable, pero las leyes de la oferta y la demanda a menudo hacen posible que los propietarios de propiedades deseables insistan en ello. Los propietarios de pequeñas empresas deben comprender completamente lo que el contrato define como «ingresos brutos». «Sea específico en la forma en que define las ventas brutas», escribió Fred Steingold en Guía legal para iniciar y administrar una pequeña empresa. «Dependiendo de su tipo de negocio, ciertos artículos deben deducirse de las ventas brutas antes de determinar el porcentaje de alquiler. Aquí hay algunas posibilidades:

  • mercancía devuelta
  • los cargos que cobra por la entrega y la instalación
  • ventas de máquinas expendedoras
  • depósitos reembolsables
  • ventas por catálogo o por correo
  • impuesto de venta

En resumen, asegúrese de que su contrato de arrendamiento excluya todos los artículos que exageren sus ventas en la ubicación que está alquilando».

VENTAJAS Y DESVENTAJAS DEL ARRENDAMIENTO

La Administración de Pequeñas Empresas (SBA, por sus siglas en inglés) aconseja a los propietarios de pequeñas empresas que consideren una variedad de factores al sopesar si alquilar o comprar una propiedad. Estas consideraciones incluyen:

  • Requisitos operativos: si se espera que los requisitos operativos de la empresa cambien significativamente en los próximos años, probablemente sea preferible alquilar, ya que permite que las empresas se muevan más fácilmente.
  • Oferta de capital y necesidades de capital: el arrendamiento libera un mayor porcentaje del capital de una pequeña empresa para otras necesidades operativas (publicidad, producción, equipo, nómina, etc.). Si la empresa no tiene mucho dinero extra disponible (y pocas empresas pequeñas lo tienen), entonces el arrendamiento puede ser la opción más sensata. Esta es probablemente la principal razón por la que las pequeñas empresas arriendan.
  • Flexibilidad de financiamiento y pago—Por lo general, es más fácil obtener financiamiento para arrendar que para comprar una propiedad. Además, los arrendamientos pueden distribuirse en períodos más largos que los préstamos y pueden estructurarse para compensar las variaciones del flujo de efectivo (este último puede ser un factor importante para los negocios estacionales).
  • Valor de reventa: ¿Es probable que aumente el valor de la propiedad? Si es así, ¿cuánto? Muchos propietarios de pequeñas empresas eligen comprar en lugar de arrendar, incluso si tienen que acumular una deuda significativa, si deciden que el activo es una inversión valiosa a largo plazo.
  • Equipo: muchos contratos de arrendamiento incluyen estipulaciones que brindan a los arrendatarios una mayor flexibilidad en términos de actualización y/o mantenimiento del equipo.
  • Impuestos: los propietarios disfrutan de beneficios fiscales, como depreciación y créditos fiscales por inversión, que no están disponibles para los inquilinos.

OTROS TÉRMINOS DE ARRENDAMIENTO

Además, hay otros elementos de un contrato de arrendamiento que pueden pesar mucho en la aceptabilidad general de un contrato. Los detalles de los contratos de arrendamiento pueden variar enormemente. «En teoría», señaló Steingold, «todos los términos de un contrato de arrendamiento son negociables. Sin embargo, hasta qué punto puede negociar depende de las condiciones económicas. Si las propiedades deseables están cerca de la ocupación total en su ciudad, es posible que los propietarios no estén dispuestos a negociar con usted sobre el precio u otros términos de arrendamiento importantes. Por otro lado, en muchas partes del país donde el espacio comercial se ha construido en exceso, los propietarios están ansiosos por negociar con las pequeñas empresas para llenar las unidades vacías».

Mejoras arrendatarias

Los contratos de arrendamiento generalmente cubren cualquier remodelación que deba hacerse en la propiedad y especifican quién pagará por ello. La mayoría de estos trabajos se incluyen en la categoría de «mejoras de arrendamiento»: alfombras, aislamiento, plomería y cableado eléctrico, iluminación, ventanas, tejas, sistemas de seguridad y rociadores, y sistemas de calefacción y aire acondicionado. El contrato de arrendamiento debe especificar cada mejora y cuándo se realizarán, idealmente antes de la mudanza. Un arrendador estará más dispuesto a realizar tales mejoras si la duración del contrato de arrendamiento es larga y/o si el espacio ocupado es considerable, y las mejoras son de naturaleza general. Sin embargo, como señaló Steingold, «si [the small business owner] tiene necesidades especializadas, por ejemplo, tiene un laboratorio fotográfico o un estudio de baile, y su cuarto oscuro o piso de madera sería de valor limitado para la mayoría de los futuros inquilinos, no espere que el propietario pague voluntariamente los costos de las mejoras . Es posible que el propietario incluso quiera cobrarle algo para cubrir el costo de remodelar el espacio después de que se vaya». Algunos contratos de arrendamiento brindan a los inquilinos la opción de hacer mejoras ellos mismos siempre que cumplan con ciertas pautas y restricciones.

Duración del contrato de arrendamiento

Las negociaciones entre inquilinos y propietarios a menudo se ven afectadas por la duración del contrato de arrendamiento, a menos que el propietario de la pequeña empresa tenga una idea clara del futuro. Los arrendadores normalmente quieren arrendamientos largos, los arrendatarios arrendamientos cortos con derechos de renovación. Por lo general, los propietarios de pequeñas empresas intentan obtener contratos de arrendamiento de duración media. Los arrendamientos de menos de un año pueden dejarlos más vulnerables de lo que les gustaría, pero los plazos de varios años también pueden ser peligrosos, especialmente si el negocio es nuevo y no probado. Un compromiso común es incluir una «cláusula de opción» en el contrato para que el arrendatario pueda quedarse si lo desea al finalizar el período de arrendamiento original.

Exclusividad

Muchos propietarios de pequeñas empresas insisten razonablemente en que cualquier contrato de arrendamiento que firmen contenga lo que comúnmente se conoce como una «cláusula de exclusividad». Esta cláusula otorga al arrendatario un derecho exclusivo para vender su producto o servicio en el inmueble, obligándose el arrendador a impedir tales ventas por parte de otros arrendatarios.

Seguro

Los propietarios a menudo piden a los arrendatarios que obtengan un seguro en caso de que 1) el inquilino dañe la propiedad arrendada, o 2) los clientes u otras personas sufran lesiones en las instalaciones. Dichas cláusulas pueden estar ausentes si el espacio alquilado es estrictamente para uso de oficina. Cuando el arrendatario requiere un seguro, el arrendador suele fijar la cantidad.

Uso de locales

Los propietarios de centros comerciales/centros comerciales suelen incluir lenguaje en el contrato de arrendamiento que brinda detalles específicos sobre los usos aprobados de las instalaciones que se alquilan. Tales estipulaciones a menudo sirven para proteger los negocios de otros inquilinos. Por ejemplo, el propietario de una cafetería en un centro comercial puede sentirse bastante descontento si su vecino, que antes tenía una tranquila tienda de recuerdos deportivos, decide cambiar de marcha y abrir un salón de tatuajes.

Además, los contratos de arrendamiento proporcionan estipulaciones y reglamentos sobre muchos otros temas de interés tanto para los arrendadores como para los arrendatarios. Éstos incluyen:

  • Señalización (regula el tamaño, el estilo y el brillo de los carteles publicitarios de los inquilinos)
  • Cumplimiento de varias leyes de zonificación, permisos y restricciones en el uso del espacio
  • Cumplimiento de otras leyes locales, estatales y federales
  • Subarrendar o ceder el contrato de arrendamiento
  • Definición del espacio que se arrienda
  • Depósito de seguridad
  • Derecho del arrendador a entrar en el espacio arrendado
  • Reubicación (donde el arrendador traslada a un inquilino a otro espacio debido a la remodelación o expansión por parte de un inquilino vecino)
  • Disposiciones por defecto
  • Horas de operación
  • Incidentes de daño o destrucción por causas naturales
  • Refacción
  • Disposiciones de indemnización
  • Abandono (por parte del arrendatario, ya sea por abandono total, disminución del horario de atención, etc.)
  • Expropiación (casos en los que la ciudad, el condado, el estado o el gobierno federal se apoderan de la totalidad o parte de la propiedad para otros usos, como caminos, derechos de paso o servidumbres de servicios públicos)
  • Cláusulas de rescate (en caso de acontecimientos catastróficos: tornados, disturbios, guerras, inundaciones, sequías, etc.)
  • Cláusulas de cotenancy (permiten al propietario de la empresa romper el contrato de arrendamiento si una tienda ancla cierra o se muda)
  • Cláusulas de recuperación (también conocidas como cláusulas de cancelación, esto permite a los propietarios desalojar a los inquilinos por incumplimiento de contrato si el inquilino no puede cumplir con los requisitos mínimos de alquiler)

ELEGIR ENTRE EDIFICIOS EXISTENTES Y PLANIFICADOS

La mayoría de las empresas nuevas se mudan a lugares ya existentes…

Arrendamiento de Propiedad | Inc.com

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