Cuando Eric Wu estaba en su segundo año de la carrera de economía en la Universidad de Arizona, no usó su dinero extra para comprar pizza o cerveza. Usó $ 20,000 del dinero de su beca como pago inicial en una casa de tres habitaciones cerca del campus y alquiló dos habitaciones a sus compañeros de clase. Wu rápidamente invirtió esos ingresos en otra propiedad, y luego en otra. Cuando se graduó, era propietario de unas 25 casas en Tucson.

Hoy, Wu, de 36 años, es cofundador y director ejecutivo de la empresa de tecnología de bienes raíces Opendoor, con sede en San Francisco. Con una financiación de 1300 millones de dólares, la startup ha sido pionera en un nicho de la industria conocido como iBuying, la compra y venta de viviendas en línea. Desde su lanzamiento en 2014, la compañía ha comprado y vendido 50 000 casas en 23 ciudades de los EE. UU. Solo este año, Opendoor está en camino de comprar $5 mil millones en casas. Si bien iBuying actualmente representa menos del 1 por ciento de los 1,6 billones de dólares en transacciones inmobiliarias anuales en los EE. UU., se espera que esa cifra aumente: los competidores de Opendoor ahora incluyen otras nuevas empresas tecnológicas, así como incondicionales inmobiliarios como Keller Williams y Coldwell de Realogy. Banquero.

Opendoor tiene una ventaja clara en la carrera por rehacer la industria inmobiliaria para la era de Internet. Pero con el impulso para crecer más rápido han llegado los dolores de crecimiento. La automatización de partes del proceso de compra y venta de viviendas ha introducido problemas de seguridad en las jornadas de puertas abiertas de fácil acceso de Opendoor. No está claro cuándo la puesta en marcha generará ganancias y en qué medida necesitará la ayuda de los agentes inmobiliarios locales, quienes pueden ver a la empresa como una amenaza para su sustento. Y la compañía aún enfrenta la pregunta de qué sucede si el mercado de la vivienda empeora.

El liderazgo y los inversores de Opendoor no se desaniman: dicen que apuntan a un mundo en el que la fricción de comprar y vender casas se reemplaza por unos pocos clics de un botón. «Estás viendo una oportunidad de mercado de muchos, muchos miles de millones de dólares», dice Glenn Solomon, socio gerente de la firma de riesgo GGV Capital, que lideró la Serie B de $20 millones de Opendoor en 2015. «No van a estar satisfechos con algunos participación de mercado porcentual de un solo dígito o incluso de dos dígitos bajos. Quieren cambiar realmente la forma en que opera esta industria «.

Opendoor tiene un largo camino por recorrer para alcanzar ese objetivo y para realizar su reciente valoración de $ 3.8 mil millones. Pero si Wu puede lograr su ambiciosa visión, ese número parecerá bajo. «Nadie», dice, «realmente ha reinventado esta categoría».

Oportunidad de desbloqueo

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Opendoor promete aliviar muchas de las molestias de la mudanza, como la inconveniencia de las exhibiciones y las jornadas de puertas abiertas, y el promedio de 70 días que lleva vender una casa desde que se lista hasta que se cierra. Usted proporciona algunos detalles de su hogar en línea. Opendoor genera un precio de oferta y organiza inspecciones y completará las reparaciones necesarias una vez que elija la fecha de mudanza. Opendoor gana dinero revendiendo la casa a un precio más alto y agregando una tarifa, pagada por los vendedores, entre el 6 y el 13 por ciento (los honorarios de los agentes inmobiliarios suelen ser del 6 por ciento).

Wu creó la prueba de concepto para Opendoor en 2013 con la ayuda de su mentor, el exdirector general de Khosla Ventures (y ahora miembro de la junta de Opendoor) Keith Rabois, y pronto aseguró una Serie A de $ 10 millones. Los inversores incluyen a Andreessen Horowitz, Softbank, GV, el fundador de Uber, Travis Kalanick, el cofundador de Reddit, Alexis Ohanian, y el presidente de Y Combinator, Sam Altman. La empresa se lanzó en el mercado de Phoenix y pronto se expandió a otros. La startup tiene 1,300 empleados y $ 3 mil millones adicionales en financiamiento de deuda para continuar con su ola de compras de viviendas. Opendoor ha dicho anteriormente que planea estar en 50 ciudades para 2020.

Las personas cercanas a Wu lo describen como inteligente, enérgico y obsesionado con los bienes raíces. Después de la universidad, cofundó el sitio web de búsqueda de apartamentos RentAdvisor.com en 2007 y, dos años más tarde, el analista de datos de vecindarios Movity, que finalmente vendido a Trulia. «No hay muchas personas en el planeta con tanta experiencia tanto en cómo funcionan las nuevas empresas como en cómo funciona el mercado de bienes raíces residenciales», dice Solomon.

El año pasado, Opendoor compró más de 11.000 viviendas y vendió más de 7.000, más del doble del volumen total. de su competidor más cercano, Offerpad. Opendoor gasta menos en reformas que la competencia y se enfoca más en vender rápidamente, estima Mike DelPrete, académico residente en la Escuela de Negocios Leeds de la Universidad de Colorado. «Normalmente, es una nueva capa de pintura y la misma alfombra que ponen en todas sus casas; la llaman la ‘alfombra Opendoor'», dice DelPrete, quien dirige el programa de tecnología de bienes raíces de la universidad y rastrea el iBuyer industria. «Su modelo se trata de la eficiencia operativa».

Opendoor es capaz de entregar casas rápidamente en parte porque, como sugiere el nombre, sus jornadas de puertas abiertas son ultra accesibles. Los listados vacantes eliminan la necesidad de coordinar entre agentes, vendedores y compradores potenciales. En lugar de una caja de seguridad tradicional que contiene una sola llave a la que solo puede acceder un agente de bienes raíces con licencia a la vez, los clientes de Opendoor usan sus teléfonos inteligentes para ingresar a los hogares.

«Creemos que si solo desea navegar y visitar casas», dice Wu, «deberíamos hacerlo lo más simple y bajo demanda posible».

Entrar fue tan simple inicialmente (enviar un número de texto y proporcionar una dirección de correo electrónico) que generó problemas. Un antiguo Opendoor gerente dice que durante los primeros años, los visitantes encontraron regularmente personas durmiendo en casas Opendoor. «La gente simplemente acampaba en las casas porque no había nadie allí», dice el empleado. «Ocupaban casas durante semanas. Era un problema importante».

En 2017, la compañía limitó su ventana de puertas abiertas entre las 6 a. m. y las 9 p. m., instaló sensores de movimiento para detectar si alguien se quedó por un período prolongado o fuera del horario de atención, y contrató empresas de seguridad para hacer visitas domiciliarias según fuera necesario. Ahora Opendoor también utiliza empresas de terceros que ayudan a validar las identidades de los usuarios.

Las nuevas medidas eliminan solo a algunos malos actores. El 18 de abril, Liliana Ornelas, una agente de bienes raíces de Dallas de 14 años, llevó a una clienta a visitar una casa de tres habitaciones en una calle tranquila en el suburbio de Mesquite. Se encontraron con un hombre que había estado escondido en el dormitorio principal fumando lo que Ornelas dice ella cree que fue crack.

Mientras el hombre salió de la casa y Ornelas y su cliente resultaron ilesos, el agente dice que ella ha prometido no mostrar más viviendas Opendoor. Informó el incidente a Opendoor (y a la Comisión de Bienes Raíces de Texas), pero la compañía nunca hizo un seguimiento.

Opendoor se negó a comentar sobre la episodio. En un comunicado, Brad Bonney, jefe de seguridad y experiencia en el hogar de Opendoor, dijo: «Cuando recibimos informes de actividades no autorizadas o sospechosas en nuestros hogares, nos comunicamos de inmediato con nuestros clientes, investigamos y remitimos los asuntos regularmente a las autoridades. También invertimos considerablemente en medidas para proteger nuestros hogares, incluidos los sistemas de monitoreo del hogar, las patrullas de seguridad y la investigación de los clientes antes de que se les conceda acceso a nuestras propiedades».

En las ciudades de Tempe, Mesa y Glendale, en el área de Phoenix, la policía tiene registros de al menos 10 incidentes en casas Opendoor que datan de 2018, según los oficiales locales de información pública. En uno, los oficiales arrestaron a dos individuos que dijo que habían entrado en la casa para inyectarse heroína y pasar la noche. En otro, la policía arrestó a un ocupante ilegal que tenía una orden de arresto pendiente por un delito grave. Según el informe del incidente, explicó a los oficiales que pudo entrar a la casa porque estaba «abierta» a partir de las 6 am cada día.

El sector inmobiliario ya es una profesión peligrosa, especialmente para las mujeres. El informe de seguridad de 2018 de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios encontró que el 41 % de las mujeres agentes inmobiliarias y el 20 % de los hombres han experimentado una situación en el trabajo que les hizo temer por su seguridad. Había una clara discrepancia entre los Realtors con quien habló para esta historia: uno de nueve hombres expresó su temor a la función de puertas abiertas de Opendoor, mientras que cuatro de cinco mujeres lo hicieron. Collette McDonald, una agente de bienes raíces con sede en Atlanta, dice que lleva un arma con ella en todos los recorridos de Opendoor. «Mi cliente y yo nos mantenemos unidos», dice ella. «Nadie entra en una habitación sin la otra persona».

Opendoor afirma que sus propiedades no son más peligrosas que las jornadas de puertas abiertas tradicionales y las exhibiciones de casas privadas. «El tipo de cosas que suceden en cualquier hogar en el mercado pueden suceder y suceden en los hogares Opendoor», dice Bonney.

Esta primavera, Opendoor agregó un mensaje a su aplicación que advierte a los compradores potenciales que «pueden encontrarse con otros visitantes» si se ha abierto una casa recientemente. Los clientes han solicitado la posibilidad de reservar horarios de recorridos o bloquear a otros, y la compañía ha debatido extensamente si agregar tales funciones, según Bonney.

«Uno de los valores de Opendoor es que puedes ir a cualquier casa de Opendoor en cualquier momento entre las 6 am y las 9 pm sin cita previa», dice Bonney. «Entonces, todavía estamos considerando cómo incorporar este tipo de comentarios contradictorios».

Encontrar y mantener aliados en la industria

Alrededor del 90 por ciento de los compradores de Opendoor usan agentes, un número a la par con la industria en su conjunto. Pero gracias a la facilidad de vender a Opendoor, menos del 10 por ciento de los vendedores están representados por agentes.

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Durante las entrevistas, Wu eligió cuidadosamente sus palabras al hablar sobre el potencial de Opendoor para reemplazar a Realtors. «La realidad con los agentes inmobiliarios de hoy», dijo en el escenario de la Conferencia Global Startup Grind en Silicon Valley en febrero, «es que su rol está cambiando de la gestión de proyectos, especialmente en nuestro ecosistema, donde estamos automatizando muchos de los procesos –al consejo».

Opendoor tiene un incentivo para mantener buenas relaciones con los agentes inmobiliarios. Los agentes tienen el poder de mostrar las propiedades que elijan. También pueden sugerir Opendoor como comprador para clientes que buscan vender.

Puede que no sea sorprendente, entonces, que la compañía haya probado la cotización conjunta de algunas propiedades con agentes en Phoenix. Opendoor ahora también opera un programa de recomendación de agentes para clientes cuyas casas están fuera de sus parámetros (más comúnmente, entre $100,000 y $500,000 y construidas después de 1960). A partir de julio, Opendoor comenzó a publicar sus propiedades en el sitio de corretaje Redfin y a pagar comisiones a la empresa por las ventas completadas.

Delprete ve estos movimientos como una señal de que Opendoor necesita aumentar su volumen de compras y vender sus casas más rápido. La compañía dice que actualmente está en camino de más de 30,000 transacciones en 2019, un número significativo, pero aún menos del 0.6 por ciento del total proyectado de la nación. volumen del año. «De lo que Opendoor se dio cuenta es que es bastante difícil alterar el espacio inmobiliario, y los agentes inmobiliarios en particular, trabajando contra todos los demás en la industria», dice DelPrete. «Los agentes ayudan a los consumidores a sentirse seguros al comprar y vender una casa».

Opendoor, por su parte, insiste en que estas nuevas iniciativas no representan un cambio de dirección. «Siempre hemos trabajado y queríamos trabajar con agentes», dice Tyler Hixson, jefe de estrategia de la industria de bienes raíces de la compañía. «Son clientes habituales, por lo que son un gran aliado».

Mientras tanto, las nuevas empresas de tecnología inmobiliaria (proptech) Offerpad y Knock, ambas lanzadas en 2015, han recaudado un total de $ 1.6 mil millones en deuda y capital. El año pasado, Zillow, que cotiza en bolsa, agregó una opción de «vender ahora» a su sitio web. Y las firmas inmobiliarias tradicionales están lanzando cada vez más sus propios programas iBuying para los clientes, con Keller Williams y Coldwell Banker ingresando al mercado de ofertas instantáneas el año pasado.

Opendoor quiere ‘ganar’ la industria inmobiliaria de 1,6 billones de dólares. Para llegar allí, necesita lidiar con agentes inmobiliarios, ocupantes ilegales y una economía impredecible

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